Opravy bytových domů v době Covid(í)

V letošním roce jsme se všichni setkali se situací, kterou jsme nikdy nezažili a na kterou nebyl nikdo připraven. V souvislosti s pandemií koronaviru došlo na jaře k výraznému zásahu do fungování celé ekonomiky. Následné vyhlášení nouzového stavu a přijatá mimořádná opatření tak výrazně ovlivnila činnost řady subjektů. Je logické, že tato opatření měla i zásadní vliv na fungování bytových družstev (BD) a společenství vlastníků (SVJ). Protože nás tentokrát zajímalo, jak byly problémy BD a SVJ viděny z pohledu druhé strany – bankovního sektoru, položili jsme několik otázek panu Ladislavu Kouckému, který je v ČSOB pověřen řízením segmentu BD a SVJ.

Jaké dopady měla mimořádná opatření z jara tohoto roku na chod BD a SVJ, a to zejména s ohledem na úvěrování oprav a rekonstrukcí bytových domů?

Největším problémem, v rámci mimořádných opatření, byla nemožnost shromažďování většího počtu lidí. Činnost a rozhodování v řadě BD a SVJ, která právě na jaře pravidelně svolávají členské schůze a shromáždění vlastníků, tak byla do určité míry paralyzována. Přesto, že v rámci přijatých zákonů, bylo možné, počínaje 22. dubnem, hlasovat o důležitých věcech formou per rollam (a to i v případech, kdy tato možnost nebyla uvedena ve stanovách), bylo této formy rozhodování využíváno spíše poskrovnu. Zejména ta BD a SVJ, která měla v plánu si schválit nějakou rozsáhlejší rekonstrukci, či ji navíc ještě financovat úvěrem, měla i nyní problém. Rozhodnout totiž o investici v řádech miliónů korun, nebo i o návazném zadlužení domu na řadu let, se bez osobní účasti lidí rozhoduje dost těžko. V takovém případě je totiž potřebné družstevníkům či vlastníkům podrobně vysvětlit, co vše má být opraveno, jak dlouho to bude trvat a jaká případná omezení to přinese. Navíc je jasné, že každého zajímá, kolik to bude stát, z čeho to budeme financovat, za jak dlouho se nám taková investice vrátí a hlavně – co to bude znamenat pro lidi v domě – budou muset přispívat více do „fondu oprav“? Toto vše přesně popsat, zdůvodnit a vysvětlit, pro následné rozhodování per rollam, je někdy až nadlidským úkolem. Na druhou stranu je však nutné zmínit, že problémy neměla jen ta BD a SVJ, která se teprve na investici připravovala, ale i ta, která ji právě realizovala. ČSOB se v té době setkala s řadou klientů, kterým jejich dodavatelská firma přerušila práce a kde bylo jasné, že do termínu, určeného pro dočerpání úvěru, nebude investice dokončena. Všem těmto klientům však banka vyšla vstříc – prodloužila jim období pro čerpání úvěru (v některý případech o stejnou dobu i období splácení úvěru) a umožnila tak (beze změny dalších podmínek úvěru), aby klienti neočekávanou situaci zvládli.

Jaký vliv mělo vyhlášení nouzového stavu na platební kázeň BD a SVJ?

Kdysi jsem publikoval článek s názvem „BD a SVJ prošla krizí se ctí“. Tehdy jsem popisoval, jak se BD a SVJ vzorně vypořádala s dopady finanční krize z let 2009 až 2010. Tehdy krize rovněž dopadla na celé hospodářství. Zatímco řada společností měla vážné potíže, spousty podnikatelských subjektů dokonce zkrachovalo, tak platební morálka BD a SVJ při splácení jejich úvěrů se nikterak nezhoršila. To bylo důvodem proč, když ČSOB na začátku krize letošní (a ještě před vyhlášením nouzového stavu), nabídla jak fyzickým osobám, tak podnikatelským subjektům možnost odložení splátek jejich úvěrů, se BD a SVJ tato možnost netýkala. Ze zkušeností z minula jsme byli přesvědčeni, že i tentokrát jsou BD a SVJ natolik stabilní, že jsou schopná i tuto situaci ustát. Další vývoj nám dal svým způsobem za pravdu. V rámci přijatých zákonných opatření, známých pod označením „lex covid“, byla bankám uložena povinnost umožnit odklad splátek úvěru o tři nebo šest měsíců v případech, kdy o to klient požádá. Takovým žadatelem mohlo být i BD. Bohužel zákon nějak opomněl, že by stejnou možnost měla dostat i SVJ. ČSOB ani v této situaci však na SVJ nezapomněla a byla připravena jejich případné problémy též řešit. Pokud by se SVJ mělo dostat do problémů, byla banka připravena mu odblokovat existující dozajištění úvěru ve formě dvou měsíčních splátek, blokovaných na účtu SVJ. Dle naší analýzy by takto odblokované peníze stačily SVJ na bezproblémové splácení úvěru po dobu 11 měsíců i v případě, kdy by počet neplatičů v domě narostl na třicet procent. Ve skutečnosti jsme toto řešení uplatnili pouze u dvou SVJ, která nás o pomoc požádala. O možnost odkladu splátek byl mizivý zájem ale i u BD – za celou dobu o odklad splácení svého úvěru u ČSOB požádala pouze tři BD. Když jsme si následně dělali analýzu těchto třech družstev, tak jsme zjistili, že v žádném z nich se nezhoršila platební kázeň jejich družstevníků, na svém účtu měla i s rezervou dostatek peněz a že k žádosti o odklad splátek tak měla zcela jiný důvod než ohrožení svého cash flow.

Lze v oblasti financování oprav a rekonstrukcí v letošním roce vidět vůbec nějaká pozitiva?

Je až paradoxní, že všechny problémy, se kterými se BD a SVJ musela v první polovině letošního roku potýkat, se nikterak výrazně nepromítly do snížení zájmu o opravy bytových domů - jen jejich realizaci o pár měsíců posunuly. Jako banka jsme zaznamenali, že nejvíce BD a SVJ se sešlo k rozhodování o realizaci plánovaných investic v červnu, kdy, v souvislosti s rozvolňováním protiepidemiologických opatření, proběhlo asi nejvíce shromáždění vlastníků a členských schůzí. Na nich se rozhodovalo o realizaci investic a v řadě případů i o jejich krytí úvěrovými prostředky. To je patrné ze skutečnosti, že v ČSOB jsme jen v srpnu tohoto roku uzavřeli úvěrové smlouvy s BD a SVJ v objemu přesahujícím půl miliardy korun. Navíc máme informace o řadě dalších BD a SVJ, kterým jsme dávali na jaře nabídky na úvěrování a která nás nyní žádají o jejich aktualizaci, neboť své rozhodnutí odložila až na září či říjen. Očekáváme tedy, že letošní podzim bude z pohledu zájmu o úvěrování oprav bytových domů možná rekordní. Současně věřím, že enormní zájem bude právě o úvěry od ČSOB neboť námi nabízené podmínky úvěrování BD a SVJ jsou nyní opravdu atraktivní. Nejen že při poskytnutí úvěru těmto klientům nabízíme možnost získání řady benefitů, ale od letošního roku jsme navíc navýšili hranici tzv. průměrné zadluženosti na jeden byt na 500 000 Kč. To ve svém důsledku znamená, že až do této hranice mohou SVJ získat úvěr zcela bez zajištění a BD zajištěný pouze biankosměnkou.

Máte pro zástupce BD a SVJ závěrem nějaké doporučení?

Všichni víme, že záměrem vlády je se z této krize „proinvestovat“ – a to i formou investic do bytových domů, které snad i v budoucnu budou dotačně podpořeny. Jen málo předsedů BD a výborů SVJ však zná radu řady ekonomů, kteří říkají, že nejvhodnější doba na krytí takových investic úvěrem je tehdy, když úrokové sazby z úvěrů jsou nižší, než kolik činí inflace. Ta doba, i díky opatřením přijatým Českou národní bankou, nastala právě letos. Zatímco úrokové sazby z úvěrů pro BD a SVJ spadly hluboce pod 2%, inflace se stále drží nad 3%. S ohledem na stávající situaci lze očekávat, že tento trend by měl ještě pár let vydržet.

Děkujeme za rozhovor.

Ing. Ladislav Koucký je manažer ČSOB pro BD a SV. Více naleznete na webových stránkách banky www.csob.cz.